전세 계약 시 '공시지가 140%' 미만 보증금, 전세권 설정으로 안전할까?

최근 전세 계약 시 공시지가 대비 높은 보증금으로 인한 우려가 증가하고 있습니다. 특히 단독주택의 경우 보증보험 가입 한계를 넘는 사례가 잦아 소비자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 전문가들의 조언을 바탕으로 전세권 설정의 효용과 주의점을 분석했습니다.

 

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사례 분석: 공시지가 4,000만원 vs. 보증금 1억

• 문제점:
  공시지가 4,000만원의 140%는 5,600만원으로, 보증금 1억원이 이를 크게 초과합니다.
  보증보험 가입 조건(공시지가의 126% 이내)을 충족하지 못해 보험 미가입 시 위험 부담이 큽니다.
• 집주인 주장:
  "공시지가는 실제 매매가의 1/3 수준"이라며 전세권 설정을 제안하지만, 이는 완전한 안전장치가 아닙니다.

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전세권 설정의 실효성

1. 전세권의 한계:
   • 소유권 이전이 아닌 우선변제권만 부여합니다.
   • 경매 시 실제 매매가보다 낮게 평가될 경우, 보증금 전액 회수 불가능할 수 있습니다.
   • 공인중개사 A: "단독주택은 경매 유동성이 낮아 시세의 70~80%만 인정되기도 합니다."
2. 보증보험 비교:
   • 보증보험은 보증금 한도 내에서 전액 보상되지만, 전세권은 경매 결과에 의존합니다.
   • 2023년 기준, 전세사기 피해 금액의 60% 이상이 보증보험 미가입 주택에서 발생했습니다.

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전문가 권고 사항

1. 위험 회피를 우선:
   • 보증보험 가입이 불가능한 경우, 다른 매물 탐색을 권장합니다.
   • 부동산 전문가 B: "공시지가 126% 초과 시, 경매 리스크가 보증금의 30% 이상일 수 있습니다."
2. 필수 확인 사항:
   • 최우선변제권 지역 여부: 일부 지역은 전세금 우선변제 비율이 높아집니다.
   • 실거래가 조회: 부동산 중개업소나 국토부 실거래가공개시스템으로 시세 확인이 필수입니다.
3. 전세권 설정 시 주의점:
   • 등기부등본 확인: 근저당액, 부채 현황을 꼼꼼히 체크합니다.
   • 계약서 보완: "경매 시 잔금 청구권" 등 추가 조항을 명시합니다.

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정책 변화 및 소비자 대응 방안

• 2023년 전세사고 방지법:
  보증보험 가입 의무화 대상이 확대되었으나, 단독주택은 여전히 예외입니다.
• 대체 수단:
  • 월세 전환: 보증금을 낮추고 월세 조합을 제안합니다.
  • 공인중개사 연대보증: 중개사가 보증에 참여하는 제도를 활용합니다.

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결론: 신중한 결정이 필요

전세권 설정은 임시방편일 뿐, 안전한 계약을 위해서는 보증보험 가입 가능 여부가 최우선 기준이 되어야 합니다. 부동산 전문가들은 "마음에 드는 매물이라도 과도한 위험 감수는 경계해야 한다"고 입을 모읍니다. 계약 전 지역 부동산 중개업소와 법무사 상담을 통해 리스크를 최소화하는 것이 현명한 선택입니다.